岡山で古家のリノベーションとDIYと子供のアプリ

おばあちゃんから引き継いだ自宅をリノベーションするまでの記録やDIY記事を掲載してます。リノベーション時点で築83年です。岡山でリフォーム検討されてる方はぜひご連絡ください、いい大工さん紹介します。それと子供のアプリ紹介してます。

カテゴリ:リノベーション全般 > 契約、ローンについて

あらためて
リノベーションブログなのにDIYについてしか最近書いてませんね

リノベーションやリフォームでマイホームを用意できるのはとても
良いと思います。
おそらくこのブログにたどり着いたような方なら、
 少しでも安く済む方法はないかと
今ある自分の資産(家族や親戚の家など)があるから
それを利用したいと思って

必死で検索されてる方が多いのではないでしょうか?

悩んでるならぜひ
リノベーションで済ませたらいいと思います。

よくあるのがリノベーションで1300万かけたとか言うと
多分年寄りとかよくわかってない若い人は

え~そんなの新築建てれるじゃん
とか言うと思うんですけど

じゃあ建ててみろよ と
言いたい

30年前くらいならそれくらいでもたったみたいですね
僕の実家がミサワホームですが、それくらいだったらしいです

まぁ今でも家の性能を30年前の基準くらいにすれば
建てれるんですけどね
今更その装備??ってなるんですよね
まぁ具体的には窓がシングルサッシ、キッチンや風呂は最低限のグレード
断熱材普通 スレート瓦 
ってところでしょうか
大体新築で建物だけで1300万くらいだと
これくらいの装備になっちゃうんですよねどうしても

格安系住宅メーカなら全然できると思います。
家族や親戚のつてを利用しても全然良い物件や土地がない場合は
そういうのも選択肢としてはありですよね


でも もしも僕みたいにおばあさんの家があった とか
親戚がボロボロで 田舎だから誰も買ってくれない家がある
とか
なにかしらの活用できる財産がある場合は
ぜひリノベーションでいいと思います

リノベーションで瓦くらいが再利用できれば
基礎工事なし(地盤改良やコンクリートひき)
柱の再利用
銀行の諸経費削減
できた上に
ガラスはペアガラス キッチンや風呂もグレード上げれて
快適になる 床は無垢(好き嫌いあるでしょうけど)
そんな感じで 
すごく安くなります

どうせ新築で広告の建物価格が1000万の家があっても
地盤改良やら基礎工事、外構やらが入って1500万くらいになりますよ

あとは土地や家がなくても
中古を買って リノベーション が今のはやりですよね
断然この方が賢いと思います

新築で土地付き 岡山の少し郊外でもだいたいなにか理想を叶えようと思ったら
3000万近くなっちゃうんですよね
3000万いくと35年ローンで月9万以上にはなると思います

うまくいけば
土地900万 (かなり郊外)
建物1300万
地盤改良や基礎工事や外構 200万
で2400万くらいかな? 月8万円弱かな

でも かなりなにかを妥協して この金額でないでしょうか

岡山とかならそんなに郊外にいかなくても中古の家付きなら
1300万くらいでわりと広告に良いのがのってるので
それを購入して 築40年以内くらいなら800万くらいかければ
かなりのリノベーションができると思います
それなら2100万くらいで、家の購入を絡めれば住宅ローンで
35年くらいも可能だと思います
それなら月7万弱くらいの支払いで
岡山なら広めの賃貸が借りれるくらいの金額でマイホームが
もてて良いんじゃないかなと

思います。




 

ローンの話について訂正があります。

私の家は結果的に
銀行ローンを700万
300万くらいを自己資金
残りは両親から借りております。


ブログの最初の方で、住宅ローンを適用してもらえて、
つなぎ融資はなしだけど、金額を多く借りれる所があった
のような表現で書きましたが、

最後の最後でどんでん返しがありまして、
銀行から1000万以上安い金利で借りれなくなりました、
(私は知識不足ではありますが、私に悪意のあるミスはありません
悪意があったのは銀行です)
この銀行、担当については非常に注意が必要で、多くの人が騙されては
可哀想なので、是非住宅ローンが適用できる など美味しい話を聞かされた
場合は、ご一報ください。同じ銀行でしたら注意点をお知らせします。
中国地方では有名な銀行です。



結局違う銀行で通常のリフォームローンになりました。
最初今回最初話をしていた銀行がダメになった事情を説明し、
私の年収などを話をすると、十分借りれるでしょうと言われましたが、
一度審査に落ちました(この時点で不安MAX&自殺覚悟レベルの心境)でしたが
前の銀行でも審査を通してるのが原因ではないかということで、
担当の人が審査会社に説明文を送ってくれました。
こちらの銀行は非常に優しく、頭も低く、店長?みたいな人も
親身で、
「いつか新築を立てる時もお願いしますね」とお願いをするスタンスでした。
ああこれこそ銀行だよな そうだ銀行ってお金を借りてもらうのが銀行なんだよな
と感じさせてくれました。

そもそも最初の銀行は態度がおかしかった。

ちなみに良い銀行さんはおかやま信用金庫です。
こちらは命の恩人の銀行なので、良い宣伝をしたいです。


一応1000万以下なら借りれる、いくらでも
ということにはなったのですが、
最初の金利1.3%とかではなく、
3.4%とかになってしまったので、
借りる額が減ってもトータル払う額が多くなってしまう状態になりました

そこで銀行からは借りる金額を減らして、
親ローンを増やした状態になりました。


銀行については本当に慎重に選んでください。
いざローンが通っても、通ったあとに
なにかこの担当おかしいぞ、など感じた場合、
他の銀行にもダメになった場合の保険として、
話を通しておくべきだと私は感じました。

それとお金がかかってもいいからプロのファイナンシャルプランナーなどに
相談を持ちかけたほうが良かったのかもしれません、
リフォーム屋さんもお金のプロではありません、
毎日のようにローンを通しているわけでもないでしょう、

素人からすると当然過去にも同じパターンがあり、
経験を積んでいることだろうと思うかもしれませんが、
もしかしたら「このパターンはいつもと少し違うけどまぁ
いつもどおりで大丈夫だろう」

と内心思っているのかもしれません。




今日すっごくいい本を見つけたので、
紹介です。

まぁずばりこれなんですけど

年収200万円からのマイホーム戦略

新品価格
¥1,512から
(2016/1/7 22:36時点)



古本屋さんで350円でした
探す手間を考えるとこのAmazonで中古で買うので十分安めだと思います。

私が結局新築思考をやめて、リノベーションに至った経緯や
漠然と自分の中で正しいと考えていたことを、
見事に正しかったのだと思わせてくれる本でした。

まぁ買ってはないので笑 すこし多めに立ち読みしたのですが、

自分の思っていたことというのは例えば
これからの時代35年もローンくんで払えないんじゃないかな?とか
これから人口が減っていくのに郊外に土地を買って
新築をたてて、結局ローン終わる頃には土地も価値がないだろうし、
僕は価値の無いものを買うの?とか
思っていた事が見事に判断が正しかったのかなと思わせてくれました。

ただ人の価値観はそれぞれです。
お金のある人は新築や新品のマンションがよかったりすると思います。
もちろんそういうのもありだなと思います。

結局新築を買う人が居なければ中古で良い家を買える人もいなくなりますし。
経済が回りませんよね
私は今回のリノベーションで満足していますが、
妻はテレビですごい立派な新築をたてているのを見ると
「あ〜ああいうのが憧れだったな〜」とか
普段は満足しているように言いますが、本当の本当にこれが100%の満足なのかはわかりません。

私の場合はとくに土台となる家を家族からもらえていたので、
特に有利な状態でリノベーションができていますが、

これから中古住宅を買おうとしてる人も、
新築願望の強いひとも、ぜひ読んでみて損はないんじゃないかなと思います。

数千万の買い物をする手前に、数百円の本で勉強できるなら安いかなと感じます




今回リノベーションをすることになりましたが、

結構つまづいたのが建物の名義変更です。

元々おじいさんの名義だったものを、
おじいさんが亡くなったときに父親に名義変更していました
(土地も家も)

ですが

2階の登記がちゃんとされていなかった!?
(固定資産税はちゃんとかかっていました)

2階建てなのに、
1階の平屋が二軒あるような感じで申請されていたそうです。

元々1階建ての家に、2階を増築した時に
うまくできていなかったような?
もう増築したのは50年近く前のことなので、
だれもその時のことはわかりません。

結果として、ほとんど父親がしてくれたのですが
流れとしては

2階の登記をし直すために
測量、図面の作成

2階の登記

4日後

2階登記完了

家全体の名義変更

建物だけ自分の名義へ変更

3日後

完了

という感じでしたが、
図面の作成が大変でした、
費用の節約のため、プロにはたのまず自分で作成したのですが、
昔の図面はあったのですが
今の寸法と微妙に違ったり、
そもそもどうやって何に図面を書くのか
非常に困りました。

次回記事でまとめます。




土地と建物の登記のための図面作成について


今回私がしたのは建物の登記のみです。

自分で作成し、提出しました。
いまいち情報がなくて、苦労しました。


まず図面の作成には専用の用紙を
便利なものを作成してくれてるサイトがありましたので、
そちらから購入しました。

(自分で登記をする会)
ですね
送料込み600円位で透けて映せるシート3枚と
通常のコピー用紙3枚ありました。
法務局が出してる用紙もあるそうですが、
こちらのほうがいいと思います
コピー用紙でも私の所の法務局は大丈夫でした。
上質な用紙 というのがポイントだそうです。

私はパソコンが結構得意なので、CADでやったりイラストレータでやったりと
いろいろ挑戦しようとしましたが、結果手書きが一番良いです。

ペンは文房具店でイラストなどを書く用の
0.02mmのペンを購入しました。

ペンの太さについて0.2mm以下などのペン
などと指定があったのですが、
普通にボールペンやシャーペンでは探すのは困難でした。

イラストのコーナー(漫画などの画材)にあったペンは200円程度で
条件を満たしており、問題なく受理してもらえました。

そして図面の書き方については、図面作成のプロに質問できない人は
法務局の人に最初にしっかり聞いてください

私は自分ですると伝え、見本の記載された本のコピーをもらい、

その見本通りに作成して持っていったのに、
今はルールが変わっていると言われ、

どうでもいいような部分(面積の書き方 + ではなく 合計 と書くなど)
を修正してもう一度出すように言われたり、

なんであとからあとから追加でルールを付け加えるの??
と非常に困りました。


見本を渡されても信用してはいけない!
相手はお役所だ!!

というのが自分でされる方に伝えたいことです。

あとは面積の計算方法や
縮尺の計算方法、1メートルを1/250だと何センチなのか
などが難しかったですが、

例えば 電卓で 10メートルを 1/250にしてセンチにしたいなら
10mは 1000 ÷ 25000% = 4 と
出るので、 4cmです

この繰り返しです。
8m48cmなら
848 ÷ 25000% = 3.392 と
出るので、 3.392cmです。

私は特殊なものさしなどは持っていませんので、
通常の1mmずつしかないものさしですが、
なんとなく、3.392なら
3.4cm(34mm)のちょい手前だな 
とかアバウトな感じでしたが、それで大丈夫でした。

それと図面の右側 建物の周辺図に関しては必ず
土地の公図 を取らないと作成できません。

これは法務局で取得できます。
番地などが普通に普段目にしている番地と違うので、
公図を取得しないと絶対に書くことはできません。

用紙と
ペンとものさし
公図
があればなんとか自分でもできるとは思います。
昔の図面などがあればラッキーですね
ただ昔の図面は 柱の中心からサイズを記載してるようで、

実際の外枠のサイズを測ってみると数センチずつズレが出ます。
どちらに合わすべきか法務局に確認したほうがいいと思います。





とうとうリノベーションへの前段階

引っ越しをしました。

うちは自営業で商品関係もあるので、
通常より荷物が多いと思います。
まぁ捨てられないっていう性格もありますが、

新築でしたら引っ越しは建ってからの一回ですみますが、
リフォームの辛いところは引っ越しを二回しないといけないことですね

うちは8月お盆前、非常に暑い日に引っ越しをして、
本当に疲れました。

そして引っ越し業者に頼まないので、
3,4日かけての引っ越しとなります。

引っ越し先についてですが、
リノベーションの会社にどこかいいところはないかと聞き、
ちょうどいい所が出てきたということで、
手配してもらいました、

これに関してはリノベーションの会社が賃貸の不動産もしていたので、
知り合いが多く、知り合いづてに紹介してもらった感じです。

家賃は5万円 一戸建て、 4LDK 3ヶ月なので15万円
敷金礼金はなしです。原状回復義務もとくになし。

その代わり、お年寄りが住んでいた家で、空き家になって3年位放置?
されており、
近くの大家さんが購入し、これからリフォーム予定の家を借りるので、
床は抜けそうな所があるし、
かなり汚れているので、掃除が大変でした。
でも敷金礼金なしというのが非常に大きいです、

普通に賃貸屋に行って礼金とられたらもったいないですから


ただインターネットの環境がなく、
スマホからのテザリングなので、
あまり更新できないなぁというのが悩みです。

まだまだリノベーションに向けてローンのための書類集めなどがありますが、

がんばります




自分がいくらローンの支払いができるか、
みなさん自分の家計が把握できますか?


ローンはいくら通るかではなく
結局毎月いくらなら支払えるのかが問題です。

これは優秀な営業さんに言われたことですが。

「人は自分が払えると思った額までしか払えない」
年収1000万の家族でも、毎月7万円のローンが払えない人もいるし
年収400万円でもちゃんと毎月7万円のローンが払える人もいる。

これは銀行が決めることではなく、結局自分がいくら払えるかなんですね

一応銀行は年収に対する返済の%が年間いくらまでとか、
妥当とか これではきついとか 教えてはくれますが、
結局それは目安、みんなの平均です。

私も年齢の割には年収が多くなってきており、
今後も良い推移で収入が持続するめどがありましたので、
バーーンと申告してバーンとローン組んで
3000万で家と土地買って 毎月10万とか 
払ってやるぜ!!!

と思っていました。

でも途中少し冷静になったんですね。

毎月10万を35年って リスクあるよなぁと

どんな天変地異や病気、生活拠点の変更など、
35年もあればなにが起きてもおかしくないですよね。

サラリーマンならいいかもしれません、
会社が潰れない限り、なにがあってもしがみついていけばなんとかなるかもしれません。
でも今の世の中

どんな会社が明日潰れるか全然予測できないですよね


そんなこんなで私は
今持っている資産、家では本当にダメなのかを考え直し始めました。
そこからあっという間にリノベーションを考え、
発想から2ヶ月後には決定していました。


今までローンの話ばかりだったので、
ここからリノベーションの経緯などをお話します。






ほんとローンの話しかしていませんが。

これもいつかの誰かのための情報となればと思います。


銀行からローンを借りる場合

固定金利か変動金利を選べます。

どちらがいいのかは永遠の課題で、

ずっと答えは出ないようです。


固定金利の場合は35年間金利が変わりません。
最初2%と決まればずっとそのままです。

変動金利は 半年 一年 5年 10年など
期間が決められており、
その期間の度にわずかに金利が変わるので、

半年たった時点で先月より数百円支払いが多いとか 少ないとか変動が発生します。


私は結局変動の6ヶ月にしました。
一番金利が安かったからですが、他に理由があります。


そもそも私は固定金利にするつもりでした、

今後オリンピックやアベノミクスで
金利は絶対上がると予想しているからです。

一方親は ずっと金利は変わらない という予想です
その根拠は 銀行のローンの金利があがるなら、
貯金の利息も上げることになる。

今は貯金している人が多いので、銀行は利息を上げるわけにはいかない という理論でした


私はええ~そんな事ないやろう 絶対上がる
固定にしようと決めていました。


そしてもう一つネットで見た情報で
銀行の人が固定を薦めてくるなら 変動にしたほうが得で
変動を進めてくるなら 固定にするべき

というものでした
これについては私はとても納得していました、

こちらは金利の上下に関しては素人です。
一方相手(銀行)は今後上がるか下がるかを研究しつくしているプロなのだから
自分達が得する商品を売るだろう


と考えてのことです

ですが結局銀行へ行き、
試算してもらった結果

私は変動にしたのです。

何故かと言うと

金利がだいたい1%くらい違います

その1%違う事によって
変動の方は元金にしめる手数料の割合が少ないので、
返せば返すだけ元金が最初から減っていくんですね


そして途中 5年後 10年後で結構早いペースで
大きく金利が上がっても

結局最初からしっかり返済のできている変動金利のタイプなら、
最後の最後の支払いで、金利が固定より上回っていても、
100万円くらい変動の方が支払いが少なかったんですね

それを見せられて


あ~なんだ
なら変動にしよう
となってしまいました。


銀行の金利はどこもどっこいどっこいのようです。
銀行を選べる立場の方はいろいろ銀行に回って
保証料やその他の良い条件を探すといいと思います。
イオン銀行なんてローン組んでる間カードをもらえて、
それで支払いすれば数%オフで買い物ができるなど、独自の特典があります。

これについては早めに銀行に行かれたほうが良いと思います。





前回書きました

さらに銀行からの追加の提案と 裏ワザについてですが、

銀行からの追加の提案というのは
1050万なら 保証料0.6%だけど
950万なら 保証料0.4%でも良いよ

と言われ

エエ! たくさん借りたいのにむしろ減らす提案をしてきた!意地悪!!
と思いましたが、結局結局
950万を借りることにしました。

人間とは不思議なもので、借りれるだけ借りたいと思っていいたくせに、
保証料が下がるお得なプランが提案されると
そっちに移行してしまいました。

結局これには親からも借りたり、なんとか資金が集まると判断してからなのですが。
1300万のうち 350万最初にかき集めて払うので、
残りは950万なんですよね

1150万借りたいと思っていましたが、借りたとしても最後の支払いで過剰にあまるんですね
(親ローンをすぐ返したり、追加で工事をしたり、家具を購入したり色々な使い道はありますが)

そしてなによりも保証料が下がるので
1050万 保証料0.6%
950万 保証料0.4%
というのは実は100万多く借りたつもりが、保証料が1050万だと多いので、
25万円くらい損するんですね
つまり100万多く借りて余裕を作ったつもりが
結局75万しか増えていないという。

ならその75万は親などに借りれれば25万をドブに捨てないで済むわけです。

そのため最後の最後少し足りない分は親に借りるということで、
一番少ない950万円のローンにすることにしました。




私は当初 見積もり金額1400万円を銀行に提出し、、
できればフルローンで通したかったのですが、
結局通ったのは1150万でした。

はやり自営業者2年分なため、平均年収も少なかったので。。。。


「そして問題なのは保証料、そしてその後のローン金額下方修正について」

保証料は金利とは別で、最初に一括で払うか金利の%に上乗せして、
ずっとローンと一緒に払っていく方法がありました。

そして私の言われた保証料は0.6%必要です・・・
通常よりかなり高いですと言われました、
通常サラリーマンなどなら普通0.2%
自営業者でも普通なら0.4%だそうです
%だけできくと大した事無いですが、それぞれ20万ずつ増えます。

やはり自営業者歴2年、年収も低い が原因しているようで
1150万円に0.6%で
69万円と言われ、これを一括で払うか、金利(変動半年0.975)に1%など上乗せて払っていくか
と選択肢を迫られました。

金利を増やしてローン期間で普通に返していくと、保証料分で30万円くらい(金利が変動しなかったとして)
余分に払う事になります。 これについては自己資金があれば一括のほうがもちろんいいでしょう。

まだ以下 色々な変更が加わります。

最初の見積もり金額はMAXの状態、要望をすべて叶えて、最大限の見積もりなんですね、
ローン通る金額少なかったしなぁよし自分でできることはしよう!と造作家具をやめ、
壁紙クロスを職人に貼ってもらうのをやめて、施主みずからの漆喰に変更
玄関アプローチも自分でやることに変更 
ドアなど一部必要ない分をカット
したことにより100万円くらい見積金額が減りました。

私としては見積金額が減ればローンには有利だろうと思っていました。

だって1400万の工事をせずに1300万で済むなら、
銀行からすればこの人は100万負担が減るんだな
ならローンの通る額を増やしてもいいかな
・・・・って!!!淡い期待を抱いていましたが


なんとその逆!!!!


びっくりなことにリフォームの見積もり金額を100万くらい下げて再審査した所、
ローンの通る金額も100万円減り、1050万円になってしまいました。

ええええええ
というかまぁ審査前に銀行の担当には見積もりが減ったら
通る額が減る場合があるとは言われていましたが・・・・・・・・・・


ようは工事完成後の担保の額が100万減ったと判断されてしまったんですね

いやいや 見積もりは減ったけど クロスじゃなくて漆喰にするし、
アプローチもちゃんと自分でやるよ?
ドアはまぁいらない所なくしただけだよ?
価値は下がってないよ?

というのは銀行はわかってくれない(言ってもいませんが・・・・)

というか見積もり金額がそこまでローンの審査額に影響を及ぼしているとは思っていませんでした。
そもそも今もっている土地などの価値や色々を判断し、
この人なら踏み倒してきても回収できるな と判断されれば
あとは年収の×5倍ルールで金額が決まっているのだと思っていましたが、
実は見積もり金額が以外に重要だったそうです。

ただここで選択肢が増えます。
さらに銀行からの追加の提案と 裏ワザについてですが、

長くなるので次回



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