岡山で古家のリノベーションとDIYと子供のアプリ

おばあちゃんから引き継いだ自宅をリノベーションするまでの記録やDIY記事を掲載してます。リノベーション時点で築83年です。岡山でリフォーム検討されてる方はぜひご連絡ください、いい大工さん紹介します。それと子供のアプリ紹介してます。

自分がいくらローンの支払いができるか、
みなさん自分の家計が把握できますか?


ローンはいくら通るかではなく
結局毎月いくらなら支払えるのかが問題です。

これは優秀な営業さんに言われたことですが。

「人は自分が払えると思った額までしか払えない」
年収1000万の家族でも、毎月7万円のローンが払えない人もいるし
年収400万円でもちゃんと毎月7万円のローンが払える人もいる。

これは銀行が決めることではなく、結局自分がいくら払えるかなんですね

一応銀行は年収に対する返済の%が年間いくらまでとか、
妥当とか これではきついとか 教えてはくれますが、
結局それは目安、みんなの平均です。

私も年齢の割には年収が多くなってきており、
今後も良い推移で収入が持続するめどがありましたので、
バーーンと申告してバーンとローン組んで
3000万で家と土地買って 毎月10万とか 
払ってやるぜ!!!

と思っていました。

でも途中少し冷静になったんですね。

毎月10万を35年って リスクあるよなぁと

どんな天変地異や病気、生活拠点の変更など、
35年もあればなにが起きてもおかしくないですよね。

サラリーマンならいいかもしれません、
会社が潰れない限り、なにがあってもしがみついていけばなんとかなるかもしれません。
でも今の世の中

どんな会社が明日潰れるか全然予測できないですよね


そんなこんなで私は
今持っている資産、家では本当にダメなのかを考え直し始めました。
そこからあっという間にリノベーションを考え、
発想から2ヶ月後には決定していました。


今までローンの話ばかりだったので、
ここからリノベーションの経緯などをお話します。






ほんとローンの話しかしていませんが。

これもいつかの誰かのための情報となればと思います。


銀行からローンを借りる場合

固定金利か変動金利を選べます。

どちらがいいのかは永遠の課題で、

ずっと答えは出ないようです。


固定金利の場合は35年間金利が変わりません。
最初2%と決まればずっとそのままです。

変動金利は 半年 一年 5年 10年など
期間が決められており、
その期間の度にわずかに金利が変わるので、

半年たった時点で先月より数百円支払いが多いとか 少ないとか変動が発生します。


私は結局変動の6ヶ月にしました。
一番金利が安かったからですが、他に理由があります。


そもそも私は固定金利にするつもりでした、

今後オリンピックやアベノミクスで
金利は絶対上がると予想しているからです。

一方親は ずっと金利は変わらない という予想です
その根拠は 銀行のローンの金利があがるなら、
貯金の利息も上げることになる。

今は貯金している人が多いので、銀行は利息を上げるわけにはいかない という理論でした


私はええ~そんな事ないやろう 絶対上がる
固定にしようと決めていました。


そしてもう一つネットで見た情報で
銀行の人が固定を薦めてくるなら 変動にしたほうが得で
変動を進めてくるなら 固定にするべき

というものでした
これについては私はとても納得していました、

こちらは金利の上下に関しては素人です。
一方相手(銀行)は今後上がるか下がるかを研究しつくしているプロなのだから
自分達が得する商品を売るだろう


と考えてのことです

ですが結局銀行へ行き、
試算してもらった結果

私は変動にしたのです。

何故かと言うと

金利がだいたい1%くらい違います

その1%違う事によって
変動の方は元金にしめる手数料の割合が少ないので、
返せば返すだけ元金が最初から減っていくんですね


そして途中 5年後 10年後で結構早いペースで
大きく金利が上がっても

結局最初からしっかり返済のできている変動金利のタイプなら、
最後の最後の支払いで、金利が固定より上回っていても、
100万円くらい変動の方が支払いが少なかったんですね

それを見せられて


あ~なんだ
なら変動にしよう
となってしまいました。


銀行の金利はどこもどっこいどっこいのようです。
銀行を選べる立場の方はいろいろ銀行に回って
保証料やその他の良い条件を探すといいと思います。
イオン銀行なんてローン組んでる間カードをもらえて、
それで支払いすれば数%オフで買い物ができるなど、独自の特典があります。

これについては早めに銀行に行かれたほうが良いと思います。





前回書きました

さらに銀行からの追加の提案と 裏ワザについてですが、

銀行からの追加の提案というのは
1050万なら 保証料0.6%だけど
950万なら 保証料0.4%でも良いよ

と言われ

エエ! たくさん借りたいのにむしろ減らす提案をしてきた!意地悪!!
と思いましたが、結局結局
950万を借りることにしました。

人間とは不思議なもので、借りれるだけ借りたいと思っていいたくせに、
保証料が下がるお得なプランが提案されると
そっちに移行してしまいました。

結局これには親からも借りたり、なんとか資金が集まると判断してからなのですが。
1300万のうち 350万最初にかき集めて払うので、
残りは950万なんですよね

1150万借りたいと思っていましたが、借りたとしても最後の支払いで過剰にあまるんですね
(親ローンをすぐ返したり、追加で工事をしたり、家具を購入したり色々な使い道はありますが)

そしてなによりも保証料が下がるので
1050万 保証料0.6%
950万 保証料0.4%
というのは実は100万多く借りたつもりが、保証料が1050万だと多いので、
25万円くらい損するんですね
つまり100万多く借りて余裕を作ったつもりが
結局75万しか増えていないという。

ならその75万は親などに借りれれば25万をドブに捨てないで済むわけです。

そのため最後の最後少し足りない分は親に借りるということで、
一番少ない950万円のローンにすることにしました。




私は当初 見積もり金額1400万円を銀行に提出し、、
できればフルローンで通したかったのですが、
結局通ったのは1150万でした。

はやり自営業者2年分なため、平均年収も少なかったので。。。。


「そして問題なのは保証料、そしてその後のローン金額下方修正について」

保証料は金利とは別で、最初に一括で払うか金利の%に上乗せして、
ずっとローンと一緒に払っていく方法がありました。

そして私の言われた保証料は0.6%必要です・・・
通常よりかなり高いですと言われました、
通常サラリーマンなどなら普通0.2%
自営業者でも普通なら0.4%だそうです
%だけできくと大した事無いですが、それぞれ20万ずつ増えます。

やはり自営業者歴2年、年収も低い が原因しているようで
1150万円に0.6%で
69万円と言われ、これを一括で払うか、金利(変動半年0.975)に1%など上乗せて払っていくか
と選択肢を迫られました。

金利を増やしてローン期間で普通に返していくと、保証料分で30万円くらい(金利が変動しなかったとして)
余分に払う事になります。 これについては自己資金があれば一括のほうがもちろんいいでしょう。

まだ以下 色々な変更が加わります。

最初の見積もり金額はMAXの状態、要望をすべて叶えて、最大限の見積もりなんですね、
ローン通る金額少なかったしなぁよし自分でできることはしよう!と造作家具をやめ、
壁紙クロスを職人に貼ってもらうのをやめて、施主みずからの漆喰に変更
玄関アプローチも自分でやることに変更 
ドアなど一部必要ない分をカット
したことにより100万円くらい見積金額が減りました。

私としては見積金額が減ればローンには有利だろうと思っていました。

だって1400万の工事をせずに1300万で済むなら、
銀行からすればこの人は100万負担が減るんだな
ならローンの通る額を増やしてもいいかな
・・・・って!!!淡い期待を抱いていましたが


なんとその逆!!!!


びっくりなことにリフォームの見積もり金額を100万くらい下げて再審査した所、
ローンの通る金額も100万円減り、1050万円になってしまいました。

ええええええ
というかまぁ審査前に銀行の担当には見積もりが減ったら
通る額が減る場合があるとは言われていましたが・・・・・・・・・・


ようは工事完成後の担保の額が100万減ったと判断されてしまったんですね

いやいや 見積もりは減ったけど クロスじゃなくて漆喰にするし、
アプローチもちゃんと自分でやるよ?
ドアはまぁいらない所なくしただけだよ?
価値は下がってないよ?

というのは銀行はわかってくれない(言ってもいませんが・・・・)

というか見積もり金額がそこまでローンの審査額に影響を及ぼしているとは思っていませんでした。
そもそも今もっている土地などの価値や色々を判断し、
この人なら踏み倒してきても回収できるな と判断されれば
あとは年収の×5倍ルールで金額が決まっているのだと思っていましたが、
実は見積もり金額が以外に重要だったそうです。

ただここで選択肢が増えます。
さらに銀行からの追加の提案と 裏ワザについてですが、

長くなるので次回



タイトルについてですが、
今までの記事でバラバラと書いてきたことの総集編ですが、

持ち家をリノベーションするのと
持ち家を解体して完全に新築する場合

意外ですが新築にするほうが実はローンや資金繰りからすると楽かもしれません。

リノベーションの場合
1000万以上のローンを取り扱ってくれる銀行がすくない
あってもつなぎ融資がないので、自己資金がなければまず工務店に着手金が払えない。
大きな会社でない場合
、リノベーションやリフォームをしている工務店も我々と同じ自営業者ですので、
着手金がなければ仕入れができないんですよね。

これについては自分で思ったことやネットで見た情報から思ったことですが
・小さな会社ほどお客さんが着手金を払えない時用に保管しているお金は少ないはず
・お金がある工務店なら着手金を抑えてくれるだろうけど、そもそもお金がある健全な工務店は
 お金をもらってもいないのに商品を仕入れる危ない経営はしないため、お金がない人からは仕事は受けない?
・着手金を払わなくても工事を進める会社ほど逆に危ない経営判断をしており、工事途中に資金繰りがいかなくなり、工事が途中で終わる?
・大工さんと銀行が直接取引のある場合、ある程度つなぎ融資の用に払ってくれる場合があるそうです(これは地直接銀行さんから聞きました)
・もしくはとても大きな企業でリフォームしてもらう場合、金額はすべて終わってからでいいと言われる場合もなくはないそうです。

着手金がないからといって手放しで喜んでいてもダメです。
途中で工事が止まって困るのは自分ですので、
あとは工務店さんや大工の雰囲気で大丈夫かどうかも判断しないといけないと思います。

一方新築なら
・つなぎ融資があるので、手持ち資金がなくても工事はスタートできるし、
・当然普通の住宅ローンのため、どこの銀行でも扱いがある、選び放題。
・最近は諸費用もある程度ローンに組み込めるそうで、担保価値のない、
解体費用や諸経費もローンに組めるそうです。

ただ注意点としてはつなぎ融資もタダではありません。
500万つなぎ融資してもらうために保証料が10万必要とか、500万分は先にローンが始まり、金利は住宅ローンより高い、2%とか3%とか取られるようなので、

新築でも結局は最低でも100万以上は用意しましょう(もっとないと照明や家具、カーテンでもちろんお金はかかりますが)

リノベーションなら着手金の用意や最初の保証料で
400万から500万は家のためにすぐ払えるお金が必要だと思います。





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