岡山で古家のリノベーションとDIYと子供のアプリ

おばあちゃんから引き継いだ自宅をリノベーションするまでの記録やDIY記事を掲載してます。リノベーション時点で築83年です。岡山でリフォーム検討されてる方はぜひご連絡ください、いい大工さん紹介します。それと子供のアプリ紹介してます。

なんだかローンの話ブログになってますが、
今後書きたいことは山ほどあるので、

今後にご期待ください。

今回のお題、リノベーションでのローンについてですが、

最近政府では空き家対策に力を入れようとか
崩壊しそうな家は税金をあげようとか 力を入れてる風に見えますが、

実際世の中の仕組み上 リノベーションはまだまだ気軽ではなく、
空き家対策は今後まだまだ進まないなと思ったのが、今回自分がリノベーションをしての感想です。


というのが、リノベーションの場合 つなぎ融資がない これが最も痛い


そもそもリフォームやリノベーションの違いですが

リフォームは風呂やキッチン、壁紙を元あった位置くらいに 新品のように交換する
がだいたいリフォームの定義。

リノベーションは現在の古い部分や生活スタイルに合っていない部分はぶっ壊して
新しく配置などをすべて作りなおす イメージですかね

リフォームでしたら風呂キッチンとあと壁紙交換など一式してもだいたい500万円
くらいで収まるくらいだと思います。

そして問題なのは500万円を超える場合

私の家も今回
安くても1300万 多くて1400万くらいのリノベーションです。
新築買えるやん!と思われる方もいらっしゃるでしょうが、
なぜわざわざリノベーションするのかについては今後記載します。


ここで銀行の仕組みや制度の問題があるのですが、

リフォームローンて大体500万が限度なんですよね

銀行は「いやいやリフォームじゃなくてリノベーションですから500万じゃ足りないんです」

なんてわかってくれません。
多くの銀行は現在の制度ではそもそも取り扱いしてくれない!
が多いです、

ただ最近の 「中古住宅を購入してリフォーム」
や 「持ってる家をリノベーション」 に対応するように

・リフォームで1000万円まで行ける銀行
・購入してからのリフォームローンの場合は、住宅ローンに組み込める
・持ってる家をリノベーションでも住宅ローンを使用できるようになってる銀行
など制度が多少増えてきています。

私は最後のパターン 
持ってる家をリノベーション
なのですが、これについてとても大きな落とし穴がありました。

一度リノベーションの会社にリノベーションプランを作成してもらい。
それを銀行へ持って行き、
仮審査は通ったんですね。その後なんやかんやありましたが、
一応仮審査は通ったので、かなり話を進めており、

何日に仮住まいに引っ越そう、
何日に近所にあいさつに行こう
などすべてスケジュールが決まって、
引っ越しも半分進んでいたところで
もう一度銀行へ行き、金額が変更になったので、
もう一度審査としてもらおうとしたのですが、


そこで衝撃の事実(勉強不足、聞き足らずと言われればそれまでのことですが)

1000万超えるローンは住宅ローン扱いでいけるけど
つなぎ融資(先に一部を融資する)は無理だよ

・・・・・・・・・・・・・
といいわれ・・・・・・・・
えっ・・・・・・・・・・
えっ・・・・・・・・
どゆこと・・・・・・・


となっていまいました。

私やリノベーション会社の計画では
仮審査通ってる
契約済ませた
あとは銀行へ行って工事前にローンの金額すべて振り込んでもらい、
一部を着手金として支払えば工事スタートだな~~~~~~~
・・・・・・・・・・・・・・・

と考えていたので

が~~~~んと頭を叩かれたイメージです。

つなぎ融資がない

そしてリノベーション会社からは
リノベーション会社への支払方法は
着手金500
途中で500
最後に完成してから残りの300前後
の支払い計画
と聞いていたので
えっ最初に500払えないし、最初用意しても次の500も払えないじゃん

そもそもそれが払えるくらいならローン組まないじゃん。。。。

となったのです。

続きは次回







前回簡単に 自営業者は400は超すように申告しよう
みたいなことを書きましたが、

実際自営業者をされている方ならそう簡単なことではないと言うのは
今の御時世、とんでもなく儲かってる人でなければ、
大体簡単ではないと判断がつくと思います

自営業者のみなさんはほとんどそうだと思いますが、
しっかり経費などを入れて可能な限り節税しますよね?
(脱税とは書きません、節税ですね!)


そしてできるだけ税金を払わないで済むように抑えますよね?

でもそうしてると、残念ながらいつまでたってもローンは組めないのです。

ここに現代日本の厳しいルール
税金しっかり払ってない奴にはローン組ませないルールが発動します。

私も3年しっかり申告して新築を建てる計画で進めていましたので、
前回の確定申告で所得を350万(少し前後させてます)税金を12万くらい
払った結果、
家族3人分の健康保険の代金が年間60万円くらいになってしまいました。
6月?7月から?スタートでそこから毎月5万円の引き落としなんですよね

これってすごい金額ですよね
いままでかなりいいペースで貯金できていましたが、かなりペースダウン。

毎月5万も保険代かかるくらいならその分貯金しといて大病にかかったら
全部自己負担で払ったるわい!!!
って思いますよね

でも仕方ないです。この日本の制度に半端に歯向かっても意味がありません。
この健康保険を払わないでいると結局ローンは組めません。

そしてもし本当に大病にかかって 保険使いたいな~なんて思ってしまったら
過去2年分の滞納は払わないと使用できないそうです


家をたてるために 350から450くらいの間では申告しないといけない
でもその額を申告するとすごい額の健康保険代金などの請求がくる・・・・・

これって二重苦ですね

結局家を建てるために貯金しながら3年分しっかり申告しようとした途端
何十万も健康保険代金を払う事になり、全然貯金が進まなくなってしまった。。。。

なんてことに きっとなります。

これについてはすみませんが私は解決策を知りません。
優秀なファイナンシャルプランナーなどに相談した方がいいと思います。

ちなみに専従者給与で多少節税&妻に給料渡してるんだから、
妻と共同ローンとか、妻のぶんも自分の収入ということにしよ~~っと

などうまく抜け道を考える方もいると思いますが、
残念ながらそんなに美味しい話はないのです。

例えば自営業者の自分の経費などすべて差し引いて、年間所得が350出せそうだとして、
そのまま350申告すると税金とか健康保険代がかなりきそうだな~
と考え、専従者給与として妻に年間80万など払えば、節税にはなります。

節税にはなりますが。。。。。
ローンを組みたいのであればこれは意味のない作戦なようです。


結局家族としての年収は350万円あるでしょうが、
年間80万円妻に給与を支払いしている場合、結局社長の所得は270万ですよね

社長の所得しかみてもらえない場合
結局270万円を3年間申告しても1350万円程度しか借りれないんです。

じゃあ妻も共同ローンに加えようと思っても
結局妻の80万円って妻が生活費とか小遣いとかで何割かは消費してると普通考えますよね

つまり夫の270万円の何割かは生活費 妻の80万円の何割かも生活費で消費している
と考えちゃうと、
元々の夫だけの350万円よりもむしろ世帯の収入としては少なく見えてしまいます
(ちなみに妻が80万円程度では共同ローンは無理かな?これについては知識ありませんが)


結局
節税方法は色々あるけど、結局節税すればするほど、ローンを組みたいという目的のある立場の人からすると、
節税を頑張ってもあまり意味がないんですよね。


結局ここで導きだされる結論は結構残酷

自営業者は、貯金が住宅価格の半分くらい出せるなら大丈夫ですが、
そうではない、1割や2割しか頭金がないなら、
住宅を建てたいと思ってから申告額を3年間増やす では間に合わない
5年~8年の計画で、
最初の2年から5年はしっかり貯金、年間100万以上は絶対
そして最後の3年でしっかり申告額を右肩上がりで申告する。
1年目の申告をした年から健康保険などかなり高くなるけどそれには耐える。
辛抱辛抱・・・・
2年目も少し申告額を増やすので更に健康保険増えるだろうけど
辛抱辛抱・・・・

もうこれしかないんですよね。

そうそう 右肩あがりと書きましたが、
もうこれはどこの営業マンからも耳タコなくらい聞くと思いますが
申告額が 

300
280
320
など前後してたら結局安定していない、
危険な自営業者と判断されてしまい、平均はそこそこあっても
ローンが通りにくいそうです。

理想は 
280
300
320
ときれいに右肩あがりがいいそうです。

ちなみに健康保険については、以下ネイバーまとめですが、
だいたいみなさん同じように、自営業者で年収300万超えてくるあたりから苦しい金額が来るようです。
http://matome.naver.jp/odai/2140288996694831101
私が申告額の参考に以下のサイトを使用していましたが、
http://uguisu.skr.jp/tax/kyuryo.html
健康保険に関しては人数分かけた方が良さそうです。17万くらいかとおもいきや60万でしたので、
あまり鵜呑みにできません。

今回はここまで。








ローンについてですが、

書きたいことが山ほどあります。
記事が分割しますが知っている情報はすべて書き出したいと思います。
私がここ2年間くらいで散々調べた結果です。


ちなみに私は現在自営業者、会社としては私一人の会社でやっております。

私のローンの記事は自営業者による自営業者のための記事です、
サラリーマンの方にはあまり参考にならない可能性が高いです。


自営業者の人のローンは本当に厳しいです。
営業マンにも散々自営業者にはローンは厳しいという話は聞かされましたし、
いざ自分が審査を出すときになって銀行の方から聞いた話ですが、
年収400くらいの自営業者より 年収200万くらいのサラリーマンのほうが、審査は
通りやすい と言われ、結構ショックでした。


散々ネットで調べたり、色々な営業マンに聞いた結果、
だいたい導き出されてきた答えがあるので、
だれかの参考になればと思い、

文字にするのが難しいですが、記載していきます。

まずどこの住宅メーカー、営業マンに聞いてもほぼ変わらない、
確立されたローンの通る目安金額があります。

自営業者は所得400万以下なら 年収の平均額の5倍 
400万以上なら 年収の平均額の6倍

がかなり有力な目安です。

実際私も今回ローンの審査をしてみて、
私は2年分で通しているのですが(事情はまた記載します)
金額はブログなので多少前後させてごまかしますが、

平成25年 年間所得 97万円
平成26年 年間所得 350万円
とすると 平均は223万円 5倍すると 1117万円
という感じになりますが だいたいこの誤差数十万円程度で審査が通りました。
ほぼ平均の5倍論は正しいと思います。

この理論でいくとたとえば
平成25年 年間所得 350万円
平成26年 年間所得 400万円
平成27年 年間所得 460万円
の平均は403万円なので 6倍が狙えて 2420万円
が目安かと思われます。
ただ400超えてくると6倍より少し上が狙えそうな
発言をする営業マンもいましたので、2420万じゃ建てたい家が建てれないよ!
という人は、よく営業マンと話をして、計画をねっていく必要があると思います。

一つ大きな目安は 400万をこすかどうかというのは、
自営業者にとってすごく重要な壁だそうです。

平均の5倍か6倍 というのは、一見たいした金額では内容にも感じますが、
平均399万円の人は1995万円しか無理で 401万円の人は2406万円のローンが狙えるゾーンに入ります。
家の建築で400万円違えば全然計画が変わってきます。
なので営業マンによく言われたのは、401万でもいいから400は超すように申告したほうがいい。
と色々なところで言われました。

ちなみにサラリーマンのパターンはよくしりません。
公務員は年収がそれほどなくても年収の6~7倍が最初から十分射程範囲にある
というのをどこかの営業マンから聞いた事がありますし、
少なくとも自営業者に比べればそれほど苦労せずローンは組めるだろう。

という程度の知識です。

あくまでも自営業者のための情報まとめです。

長くなるので一旦切ります。





私は現在28歳、岡山在住

妻と子供(1歳5ヶ月くらい)がおります。


このブログを始めたタイミングは、あとは銀行ローンが通ればこのまま
すぐ引っ越し、解体スタートなタイミングです。

今回リフォームを考えて、困ったのが、
リノベーションやリフォームってネットで探してもあまり正確な
情報がないように感じました

ローンを組むタイミング、手順、いくら借りられるのかなど、

いつか困る誰かのために、今回はリノベーションすることになりましたが、
新築も散々見てきましたので、色々な覚書を記載していくつもりです。

それと我が家は室内をほぼ全面漆喰仕上げしています(DIYで)
そのあたりも記載していきたいです。

よろしくお願いいたします。


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