岡山で古家のリノベーションとDIYと子供のアプリ

おばあちゃんから引き継いだ自宅をリノベーションするまでの記録やDIY記事を掲載してます。リノベーション時点で築83年です。岡山でリフォーム検討されてる方はぜひご連絡ください、いい大工さん紹介します。それと子供のアプリ紹介してます。

私は当初 見積もり金額1400万円を銀行に提出し、、
できればフルローンで通したかったのですが、
結局通ったのは1150万でした。

はやり自営業者2年分なため、平均年収も少なかったので。。。。


「そして問題なのは保証料、そしてその後のローン金額下方修正について」

保証料は金利とは別で、最初に一括で払うか金利の%に上乗せして、
ずっとローンと一緒に払っていく方法がありました。

そして私の言われた保証料は0.6%必要です・・・
通常よりかなり高いですと言われました、
通常サラリーマンなどなら普通0.2%
自営業者でも普通なら0.4%だそうです
%だけできくと大した事無いですが、それぞれ20万ずつ増えます。

やはり自営業者歴2年、年収も低い が原因しているようで
1150万円に0.6%で
69万円と言われ、これを一括で払うか、金利(変動半年0.975)に1%など上乗せて払っていくか
と選択肢を迫られました。

金利を増やしてローン期間で普通に返していくと、保証料分で30万円くらい(金利が変動しなかったとして)
余分に払う事になります。 これについては自己資金があれば一括のほうがもちろんいいでしょう。

まだ以下 色々な変更が加わります。

最初の見積もり金額はMAXの状態、要望をすべて叶えて、最大限の見積もりなんですね、
ローン通る金額少なかったしなぁよし自分でできることはしよう!と造作家具をやめ、
壁紙クロスを職人に貼ってもらうのをやめて、施主みずからの漆喰に変更
玄関アプローチも自分でやることに変更 
ドアなど一部必要ない分をカット
したことにより100万円くらい見積金額が減りました。

私としては見積金額が減ればローンには有利だろうと思っていました。

だって1400万の工事をせずに1300万で済むなら、
銀行からすればこの人は100万負担が減るんだな
ならローンの通る額を増やしてもいいかな
・・・・って!!!淡い期待を抱いていましたが


なんとその逆!!!!


びっくりなことにリフォームの見積もり金額を100万くらい下げて再審査した所、
ローンの通る金額も100万円減り、1050万円になってしまいました。

ええええええ
というかまぁ審査前に銀行の担当には見積もりが減ったら
通る額が減る場合があるとは言われていましたが・・・・・・・・・・


ようは工事完成後の担保の額が100万減ったと判断されてしまったんですね

いやいや 見積もりは減ったけど クロスじゃなくて漆喰にするし、
アプローチもちゃんと自分でやるよ?
ドアはまぁいらない所なくしただけだよ?
価値は下がってないよ?

というのは銀行はわかってくれない(言ってもいませんが・・・・)

というか見積もり金額がそこまでローンの審査額に影響を及ぼしているとは思っていませんでした。
そもそも今もっている土地などの価値や色々を判断し、
この人なら踏み倒してきても回収できるな と判断されれば
あとは年収の×5倍ルールで金額が決まっているのだと思っていましたが、
実は見積もり金額が以外に重要だったそうです。

ただここで選択肢が増えます。
さらに銀行からの追加の提案と 裏ワザについてですが、

長くなるので次回



タイトルについてですが、
今までの記事でバラバラと書いてきたことの総集編ですが、

持ち家をリノベーションするのと
持ち家を解体して完全に新築する場合

意外ですが新築にするほうが実はローンや資金繰りからすると楽かもしれません。

リノベーションの場合
1000万以上のローンを取り扱ってくれる銀行がすくない
あってもつなぎ融資がないので、自己資金がなければまず工務店に着手金が払えない。
大きな会社でない場合
、リノベーションやリフォームをしている工務店も我々と同じ自営業者ですので、
着手金がなければ仕入れができないんですよね。

これについては自分で思ったことやネットで見た情報から思ったことですが
・小さな会社ほどお客さんが着手金を払えない時用に保管しているお金は少ないはず
・お金がある工務店なら着手金を抑えてくれるだろうけど、そもそもお金がある健全な工務店は
 お金をもらってもいないのに商品を仕入れる危ない経営はしないため、お金がない人からは仕事は受けない?
・着手金を払わなくても工事を進める会社ほど逆に危ない経営判断をしており、工事途中に資金繰りがいかなくなり、工事が途中で終わる?
・大工さんと銀行が直接取引のある場合、ある程度つなぎ融資の用に払ってくれる場合があるそうです(これは地直接銀行さんから聞きました)
・もしくはとても大きな企業でリフォームしてもらう場合、金額はすべて終わってからでいいと言われる場合もなくはないそうです。

着手金がないからといって手放しで喜んでいてもダメです。
途中で工事が止まって困るのは自分ですので、
あとは工務店さんや大工の雰囲気で大丈夫かどうかも判断しないといけないと思います。

一方新築なら
・つなぎ融資があるので、手持ち資金がなくても工事はスタートできるし、
・当然普通の住宅ローンのため、どこの銀行でも扱いがある、選び放題。
・最近は諸費用もある程度ローンに組み込めるそうで、担保価値のない、
解体費用や諸経費もローンに組めるそうです。

ただ注意点としてはつなぎ融資もタダではありません。
500万つなぎ融資してもらうために保証料が10万必要とか、500万分は先にローンが始まり、金利は住宅ローンより高い、2%とか3%とか取られるようなので、

新築でも結局は最低でも100万以上は用意しましょう(もっとないと照明や家具、カーテンでもちろんお金はかかりますが)

リノベーションなら着手金の用意や最初の保証料で
400万から500万は家のためにすぐ払えるお金が必要だと思います。





さてさて前回の続きです。
この話は長いですよ


結局結果からするとなんとかなったのですが、以下経緯を解説します。


前回絶望的な
そんな金用意できるならそもそもローン組まないやろ
というツッコミが発生しましたが、

結果として、
リノベーション会社に着手金の金額を減らしてもらい
中間金はなし
最後に銀行から融資された分で残りを払う
ということにしてもらえたので、なんとかなりました。


それなら銀行からの融資はすぐになくても、
まずなんとか頭金を用意すれば工事がスタート、最後に残りを払う。
なので、結果としてなんとかなるようにはなりましたが、
それでも350万円くらいかき集めるのは少し苦労しました。
(自営業のため仕事用の口座やプライベートな口座、株やFXの口座に散らばっていたので)
年齢の割には貯金はあるつもりでしたが、
いざ家をリノベーションするとなるといくらあっても足りません。


銀行はリフォームについてはつなぎ融資はありません。
これは他社2社くらいにも確認しましたが(1000万超えるローンの組める銀行)
つなぎ融資がないのは同じ条件でした・・・・なんでだろね
ようはリノベーションが終わるまでは、リノベーションする家は古くて担保価値がないので、
先にお金渡して逃げられたら回収できない。

というのが大きいのだと思います。


中古住宅を購入してからのリフォームの場合は、そもそも
購入するくらいの住宅なので、多少担保価値があるのでしょうか?
中古住宅を購入してからの場合は中古住宅に対する融資をリフォームに先に回せるらしい?
ので、リノベーションの着手金などに困るというのがないらしい?
です。あまり詳しくは聞いていませんが、持ち家のリノベーションより以外にも
中古住宅を購入してからの場合のほうが、資金に困らないようです。






なんだかローンの話ブログになってますが、
今後書きたいことは山ほどあるので、

今後にご期待ください。

今回のお題、リノベーションでのローンについてですが、

最近政府では空き家対策に力を入れようとか
崩壊しそうな家は税金をあげようとか 力を入れてる風に見えますが、

実際世の中の仕組み上 リノベーションはまだまだ気軽ではなく、
空き家対策は今後まだまだ進まないなと思ったのが、今回自分がリノベーションをしての感想です。


というのが、リノベーションの場合 つなぎ融資がない これが最も痛い


そもそもリフォームやリノベーションの違いですが

リフォームは風呂やキッチン、壁紙を元あった位置くらいに 新品のように交換する
がだいたいリフォームの定義。

リノベーションは現在の古い部分や生活スタイルに合っていない部分はぶっ壊して
新しく配置などをすべて作りなおす イメージですかね

リフォームでしたら風呂キッチンとあと壁紙交換など一式してもだいたい500万円
くらいで収まるくらいだと思います。

そして問題なのは500万円を超える場合

私の家も今回
安くても1300万 多くて1400万くらいのリノベーションです。
新築買えるやん!と思われる方もいらっしゃるでしょうが、
なぜわざわざリノベーションするのかについては今後記載します。


ここで銀行の仕組みや制度の問題があるのですが、

リフォームローンて大体500万が限度なんですよね

銀行は「いやいやリフォームじゃなくてリノベーションですから500万じゃ足りないんです」

なんてわかってくれません。
多くの銀行は現在の制度ではそもそも取り扱いしてくれない!
が多いです、

ただ最近の 「中古住宅を購入してリフォーム」
や 「持ってる家をリノベーション」 に対応するように

・リフォームで1000万円まで行ける銀行
・購入してからのリフォームローンの場合は、住宅ローンに組み込める
・持ってる家をリノベーションでも住宅ローンを使用できるようになってる銀行
など制度が多少増えてきています。

私は最後のパターン 
持ってる家をリノベーション
なのですが、これについてとても大きな落とし穴がありました。

一度リノベーションの会社にリノベーションプランを作成してもらい。
それを銀行へ持って行き、
仮審査は通ったんですね。その後なんやかんやありましたが、
一応仮審査は通ったので、かなり話を進めており、

何日に仮住まいに引っ越そう、
何日に近所にあいさつに行こう
などすべてスケジュールが決まって、
引っ越しも半分進んでいたところで
もう一度銀行へ行き、金額が変更になったので、
もう一度審査としてもらおうとしたのですが、


そこで衝撃の事実(勉強不足、聞き足らずと言われればそれまでのことですが)

1000万超えるローンは住宅ローン扱いでいけるけど
つなぎ融資(先に一部を融資する)は無理だよ

・・・・・・・・・・・・・
といいわれ・・・・・・・・
えっ・・・・・・・・・・
えっ・・・・・・・・
どゆこと・・・・・・・


となっていまいました。

私やリノベーション会社の計画では
仮審査通ってる
契約済ませた
あとは銀行へ行って工事前にローンの金額すべて振り込んでもらい、
一部を着手金として支払えば工事スタートだな~~~~~~~
・・・・・・・・・・・・・・・

と考えていたので

が~~~~んと頭を叩かれたイメージです。

つなぎ融資がない

そしてリノベーション会社からは
リノベーション会社への支払方法は
着手金500
途中で500
最後に完成してから残りの300前後
の支払い計画
と聞いていたので
えっ最初に500払えないし、最初用意しても次の500も払えないじゃん

そもそもそれが払えるくらいならローン組まないじゃん。。。。

となったのです。

続きは次回







前回簡単に 自営業者は400は超すように申告しよう
みたいなことを書きましたが、

実際自営業者をされている方ならそう簡単なことではないと言うのは
今の御時世、とんでもなく儲かってる人でなければ、
大体簡単ではないと判断がつくと思います

自営業者のみなさんはほとんどそうだと思いますが、
しっかり経費などを入れて可能な限り節税しますよね?
(脱税とは書きません、節税ですね!)


そしてできるだけ税金を払わないで済むように抑えますよね?

でもそうしてると、残念ながらいつまでたってもローンは組めないのです。

ここに現代日本の厳しいルール
税金しっかり払ってない奴にはローン組ませないルールが発動します。

私も3年しっかり申告して新築を建てる計画で進めていましたので、
前回の確定申告で所得を350万(少し前後させてます)税金を12万くらい
払った結果、
家族3人分の健康保険の代金が年間60万円くらいになってしまいました。
6月?7月から?スタートでそこから毎月5万円の引き落としなんですよね

これってすごい金額ですよね
いままでかなりいいペースで貯金できていましたが、かなりペースダウン。

毎月5万も保険代かかるくらいならその分貯金しといて大病にかかったら
全部自己負担で払ったるわい!!!
って思いますよね

でも仕方ないです。この日本の制度に半端に歯向かっても意味がありません。
この健康保険を払わないでいると結局ローンは組めません。

そしてもし本当に大病にかかって 保険使いたいな~なんて思ってしまったら
過去2年分の滞納は払わないと使用できないそうです


家をたてるために 350から450くらいの間では申告しないといけない
でもその額を申告するとすごい額の健康保険代金などの請求がくる・・・・・

これって二重苦ですね

結局家を建てるために貯金しながら3年分しっかり申告しようとした途端
何十万も健康保険代金を払う事になり、全然貯金が進まなくなってしまった。。。。

なんてことに きっとなります。

これについてはすみませんが私は解決策を知りません。
優秀なファイナンシャルプランナーなどに相談した方がいいと思います。

ちなみに専従者給与で多少節税&妻に給料渡してるんだから、
妻と共同ローンとか、妻のぶんも自分の収入ということにしよ~~っと

などうまく抜け道を考える方もいると思いますが、
残念ながらそんなに美味しい話はないのです。

例えば自営業者の自分の経費などすべて差し引いて、年間所得が350出せそうだとして、
そのまま350申告すると税金とか健康保険代がかなりきそうだな~
と考え、専従者給与として妻に年間80万など払えば、節税にはなります。

節税にはなりますが。。。。。
ローンを組みたいのであればこれは意味のない作戦なようです。


結局家族としての年収は350万円あるでしょうが、
年間80万円妻に給与を支払いしている場合、結局社長の所得は270万ですよね

社長の所得しかみてもらえない場合
結局270万円を3年間申告しても1350万円程度しか借りれないんです。

じゃあ妻も共同ローンに加えようと思っても
結局妻の80万円って妻が生活費とか小遣いとかで何割かは消費してると普通考えますよね

つまり夫の270万円の何割かは生活費 妻の80万円の何割かも生活費で消費している
と考えちゃうと、
元々の夫だけの350万円よりもむしろ世帯の収入としては少なく見えてしまいます
(ちなみに妻が80万円程度では共同ローンは無理かな?これについては知識ありませんが)


結局
節税方法は色々あるけど、結局節税すればするほど、ローンを組みたいという目的のある立場の人からすると、
節税を頑張ってもあまり意味がないんですよね。


結局ここで導きだされる結論は結構残酷

自営業者は、貯金が住宅価格の半分くらい出せるなら大丈夫ですが、
そうではない、1割や2割しか頭金がないなら、
住宅を建てたいと思ってから申告額を3年間増やす では間に合わない
5年~8年の計画で、
最初の2年から5年はしっかり貯金、年間100万以上は絶対
そして最後の3年でしっかり申告額を右肩上がりで申告する。
1年目の申告をした年から健康保険などかなり高くなるけどそれには耐える。
辛抱辛抱・・・・
2年目も少し申告額を増やすので更に健康保険増えるだろうけど
辛抱辛抱・・・・

もうこれしかないんですよね。

そうそう 右肩あがりと書きましたが、
もうこれはどこの営業マンからも耳タコなくらい聞くと思いますが
申告額が 

300
280
320
など前後してたら結局安定していない、
危険な自営業者と判断されてしまい、平均はそこそこあっても
ローンが通りにくいそうです。

理想は 
280
300
320
ときれいに右肩あがりがいいそうです。

ちなみに健康保険については、以下ネイバーまとめですが、
だいたいみなさん同じように、自営業者で年収300万超えてくるあたりから苦しい金額が来るようです。
http://matome.naver.jp/odai/2140288996694831101
私が申告額の参考に以下のサイトを使用していましたが、
http://uguisu.skr.jp/tax/kyuryo.html
健康保険に関しては人数分かけた方が良さそうです。17万くらいかとおもいきや60万でしたので、
あまり鵜呑みにできません。

今回はここまで。








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